Cessione di unità immobiliare con cucina - Trattamento ai fini Iva
Regime Iva differenziato per la cessione di unità abitative già provviste di cucina arredata. Sono due, infatti, i regimi Iva: uno per l’immobile e un’altro, ad aliquota ordinaria, per la cucina. È quanto si ricava dalla risoluzione n. 25/E del 14 aprile 2021 dell’Agenzia delle Entrate che ha risposto a due quesiti formulati da una società attiva nel settore immobiliare ed intenzionata a commerciare, tramite cessione ‘a corpo’, unità abitative con cucine già allestite. Il documento di prassi amministrativa chiarisce i motivi per cui la società istante non può beneficiare delle aliquote Iva ridotte per le operazioni di compravendita. Si tratta di operazioni distinte. La cessione dell’unità immobiliare, ai fini Iva, costituisce un’operazione distinta da quella relativa alla cucina che è assoggettata all’aliquota del 22%. La medesima aliquota si applica alla fornitura della cucina, da parte del produttore o installatore, nei confronti della società immobiliare. I chiarimenti delle Entrate ridimensionano le intenzioni della società istante, desiderosa di includere nei contratti di vendita delle unità abitative le cucine, a fronte di un unico corrispettivo determinato ‘a corpo’. L’Amministrazione sostiene, a differenza della società istante, che non è possibile applicare al caso trattato le disposizioni di cui all’articolo 13-ter del Regolamento Ue n. 282/20211 in materia di territorialità Iva per i beni immobili; parimenti, non sono pertinenti le Note Esplicative, diramate dalla Commissione europea. Alla luce di ciò, la cessione di una cucina allestita non può costituire un mezzo per fruire nelle migliori condizioni dell’operazione principale, né per la sua realizzazione, in quanto la cessione dell’unità immobiliare può realizzarsi a prescindere dalla fornitura di una cucina arredata. In altre parole, la cucina, di per sé, non costituisce un elemento senza il quale la vendita dell’immobile non può avvenire. In merito al secondo quesito, ovvero all’aliquota Iva applicabile alla cessione della cucina dal produttore o installatore alla società istante, l’Agenzia delle Entrate fa riferimento all’inquadramento dei beni finiti, alla cui cessione si applica:
Per l’Agenzia, la cessione della cucina non può essere considerata neanche accessoria alla cessione del fabbricato, ai sensi dell’articolo 12 Dpr n. 633/1972, in quanto non può considerarsi funzionale alla realizzazione o alla fruizione dell’immobile. L’Amministrazione ha richiamato la risoluzione n. 88/2001 la quale ha chiarito che per individuare le operazioni accessorie è necessario verificare il nesso di dipendenza funzionale con la prestazione principale e il valore comparativo delle varie prestazioni. Lo stesso documento ha precisato che ‘le operazioni accessorie devono avere la funzione di integrare, completare e rendere possibile la prestazione principale’.
Per questi motivi, ai fini Iva, la vendita delle unità abitative costituisce una cessione di beni distinta da quella relativa alle cucine. E le due operazioni sono assoggettate a diverse aliquote.
Le aliquote agevolate si applicano ai beni finiti. Tale definizione trova applicazione, ad esempio, per gli ascensori, gli infissi, i sanitari, le porte. Sono, invece, materie prime le tegole, i mattoni, le maioliche che, insieme ad altri beni, concorrono a formare tetti, pavimenti e muri.
La specifica individualità e funzionalità del bene finito non viene meno qualora esso concorra a realizzare la costruzione dell’opera. Il bene finito, infatti, è tale in quanto, pur incorporandosi nella costruzione, è comunque riconoscibile e non perde le proprie caratteristiche tanto da poter essere riutilizzato. Inoltre, suo carattere distintivo è l'avvenuta ultimazione del processo produttivo.
Ne deriva che una cucina completa di elettrodomestici, mensole, ripiani ecc. è composta da un insieme di elementi che, complessivamente intesi, non possiedono le caratteristiche di beni finiti come sopra descritto. Una cucina arredata è formata da beni ed elementi che di norma non sono destinati a incorporarsi e divenire parti della costruzione.
Pertanto, la cessione della cucina dal produttore o installatore alla società immobiliare non costituisce un’operazione avente ad oggetto un bene finito. Detta operazione è soggetta ad Iva ordinaria.
(Vedi risoluzione n. 25 del 2021)
