Dl 215/2023 convertito nella legge 18/2024 recante ‘Disposizioni urgenti in materia di termini normativi’ - Misure in materia di agevolazione prima casa under 36
Con il decreto ‘Milleproroghe’ il legislatore ha emanato ‘disposizioni urgenti in materia di termini normativi’. Il riferimento è alle misure che prevedono la proroga dei termini per l’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte di under 36 e il riconoscimento di un credito d’imposta per i medesimi soggetti, relativamente ai contratti di acquisto dell’abitazione stipulati nel periodo tra il 1°gennaio e il 29 febbraio 2024. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 14/E del 18 giugno 2024, ha fornito le istruzioni operative agli uffici per garantirne l’uniformità di azione. La legge n. 18/2024 di conversione del decreto Milleproroghe ha inserito nell’articolo 3 del decreto citato due disposizioni:
Il decreto in esame non ha modificato né i requisiti soggettivi necessari per accedere al beneficio né il regime agevolativo da applicare.
Ricordiamo che il bonus in parola viene corrisposto ai giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto definitivo viene rogitato e che vantano un Isee non superiore a 40 mila euro. Naturalmente per il beneficio devono sussistere anche le condizioni previste per l’acquisto della ‘prima casa’. Il beneficio è consentito anche in caso di stipula del preliminare di acquisto della sola pertinenza, relativa a immobile già acquistato con i benefici ‘prima casa’.
Come anticipato, per accedere all’agevolazione i soggetti interessati devono essere in possesso di un Isee non superiore a 40 mila euro al momento della stipula del contratto definitivo.
Se il contribuente, alla data di stipula del rogito, non è munito di certificazione Isee in corso di validità nell’anno 2024, può dimostrare il rispetto dei requisiti qualora, anche successivamente a tale data, sia in possesso di una certificazione Isee riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto.
Con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1°gennaio e il 29 febbraio 2024, si segnala che il contribuente che non abbia ancora compiuto 36 anni di età nel 2024 e presenti una Isee non superiore a 40 mila euro annui può usufruire di un credito d’imposta di importo pari alle imposte corrisposte in eccesso, rispetto a quelle che sarebbero dovute ai sensi del comma 12-terdecies, a seguito della fruizione dei benefici ‘prima casa under 36’. Il credito d’imposta è riconosciuto in relazione:
- alle imposte di registro, ipotecaria e catastale al lordo delle eventuali imposte di registro proporzionali versate relativamente ad acconti e caparra confirmatoria in sede di registrazione del preliminare;
- all’Iva.
Il credito d’imposta in parola non è riconosciuto in via automatica agli acquirenti. La fruizione del credito presuppone che il contribuente renda al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo in cui manifesti la volontà di avvalersi dei benefici fiscali ‘prima casa under 36’ e dichiari di essere in possesso dei relativi requisiti richiesti dalla legge.
L’atto integrativo deve:
- contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU;
- essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024;
- essere esente dall’imposta di registro, in quanto stipulato al fine di usufruire dei benefici fiscali di cui all’articolo 64, commi 6,7 e 8 del Dl n. 73/2021.
Detto credito d’imposta è utilizzabile soltanto nell’intero anno 2025. Ne consegue che, in caso di acquisto tra il 1°gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso, neanche in caso di mancato utilizzo del credito nel termine previsto.
Non concorrono a formare il credito, in favore dell’acquirente, l’imposta di registro versata, in misura fissa, per la stipula del preliminare e in caso di acconto soggetto a Iva, l’ulteriore imposta versata, sempre in misura fissa, per tale pattuizione.
Le eventuali imposte (proporzionali) di registro, versate con riferimento ad acconti e caparra confirmatoria relativi al contratto preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023, con riguardo agli atti stipulati nel periodo 1°marzo e 31 dicembre 2024, possono essere recuperate esclusivamente tramite apposita istanza di rimborso da presentare entro 3 anni dal giorno del pagamento o, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione.
Acquisto di immobile a seguito di provvedimento giudizialeIl beneficio fiscale non trova applicazione nell’ipotesi in cui il contribuente acquisisca il diritto dell’immobile in virtù di un verbale di aggiudicazione redatto nel 2023, qualora il successivo decreto di trasferimento immobiliare sia emanato nel 2024. Ciò in quanto l’agevolazione fiscale in esame deve applicarsi in relazione ai contratti di compravendita conclusi entro il 31 dicembre 2024, a condizione che entro il 31 dicembre 2023 sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa.
Credito d’imposta da riacquisto di cui all’articolo 7, commi 1 e 2 della legge n. 488/1998Il credito d’imposta da riacquisto di cui al citato articolo 7 della legge n. 488 del 1998 non spetta in caso di alienazione di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni ‘prima casa’ e successivo riacquisto, entro l’anno, di un’altra abitazione, usufruendo dell’esenzione ‘prima casa under 36’. L’atto di riacquisto stipulato usufruendo dei benefici fiscali ‘prima casa under 36’ è infatti ‘da ritenersi ‘neutro’ rispetto alla maturazione del credito d’imposta, nel senso che pur non valendo quale ‘riacquisto’ idoneo a formare il credito stesso, non ne determina l’azzeramento’.
In riferimento agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 1°gennaio e il 29 febbraio 2024, laddove gli acquirenti abbiano manifestato, con atto integrativo, la volontà di avvalersi dei benefici fiscali, l’atto definitivo di compravendita, stipulato nel periodo anzidetto, deve considerarsi ‘neutro’ rispetto alla maturazione del diritto al credito d’imposta da riacquisto prima casa.
A titolo esemplificativo il documento di prassi amministrativa riporta dei casi: atto di riacquisto soggetto a registro e atto di riacquisto soggetto a Iva.
(Vedi circolare n. 14 del 2024)
