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Cessione di unità immobiliare con cucina - Trattamento ai fini Iva

Regime Iva differenziato per la cessione di unità abitative già provviste di cucina arredata. Sono due, infatti, i regimi Iva: uno per l’immobile e un’altro, ad aliquota ordinaria, per la cucina. È quanto si ricava dalla risoluzione n. 25/E del 14 aprile 2021 dell’Agenzia delle Entrate che ha risposto a due quesiti formulati da una società attiva nel settore immobiliare ed intenzionata a commerciare, tramite cessione ‘a corpo’, unità abitative con cucine già allestite.

Il documento di prassi amministrativa chiarisce i motivi per cui la società istante non può beneficiare delle aliquote Iva ridotte per le operazioni di compravendita. Si tratta di operazioni distinte. La cessione dell’unità immobiliare, ai fini Iva, costituisce un’operazione distinta da quella relativa alla cucina che è assoggettata all’aliquota del 22%. La medesima aliquota si applica alla fornitura della cucina, da parte del produttore o installatore, nei confronti della società immobiliare.

I chiarimenti delle Entrate ridimensionano le intenzioni della società istante, desiderosa di includere nei contratti di vendita delle unità abitative le cucine, a fronte di un unico corrispettivo determinato ‘a corpo’.

L’Amministrazione sostiene, a differenza della società istante, che non è possibile applicare al caso trattato le disposizioni di cui all’articolo 13-ter del Regolamento Ue n. 282/20211 in materia di territorialità Iva per i beni immobili; parimenti, non sono pertinenti le Note Esplicative, diramate dalla Commissione europea.
Per l’Agenzia, la cessione della cucina non può essere considerata neanche accessoria alla cessione del fabbricato, ai sensi dell’articolo 12 Dpr n. 633/1972, in quanto non può considerarsi funzionale alla realizzazione o alla fruizione dell’immobile. L’Amministrazione ha richiamato la risoluzione n. 88/2001 la quale ha chiarito che per individuare le operazioni accessorie è necessario verificare il nesso di dipendenza funzionale con la prestazione principale e il valore comparativo delle varie prestazioni. Lo stesso documento ha precisato che ‘le operazioni accessorie devono avere la funzione di integrare, completare e rendere possibile la prestazione principale’.

Alla luce di ciò, la cessione di una cucina allestita non può costituire un mezzo per fruire nelle migliori condizioni dell’operazione principale, né per la sua realizzazione, in quanto la cessione dell’unità immobiliare può realizzarsi a prescindere dalla fornitura di una cucina arredata. In altre parole, la cucina, di per sé, non costituisce un elemento senza il quale la vendita dell’immobile non può avvenire.
Per questi motivi, ai fini Iva, la vendita delle unità abitative costituisce una cessione di beni distinta da quella relativa alle cucine. E le due operazioni sono assoggettate a diverse aliquote.

In merito al secondo quesito, ovvero all’aliquota Iva applicabile alla cessione della cucina dal produttore o installatore alla società istante, l’Agenzia delle Entrate fa riferimento all’inquadramento dei beni finiti, alla cui cessione si applica:

  • l’aliquota Iva del 4%, quando sono forniti per la costruzione, anche in economia, di fabbricati di tipo economico aventi le caratteristiche richieste dalla Legge Tupini nonché delle costruzioni rurali;
  • l’aliquota Iva del 10%, quando, fra l’altro, sono forniti per la realizzazione di specifici interventi di recupero.

Le aliquote agevolate si applicano ai beni finiti. Tale definizione trova applicazione, ad esempio, per gli ascensori, gli infissi, i sanitari, le porte. Sono, invece, materie prime le tegole, i mattoni, le maioliche che, insieme ad altri beni, concorrono a formare tetti, pavimenti e muri.
La specifica individualità e funzionalità del bene finito non viene meno qualora esso concorra a realizzare la costruzione dell’opera. Il bene finito, infatti, è tale in quanto, pur incorporandosi nella costruzione, è comunque riconoscibile e non perde le proprie caratteristiche tanto da poter essere riutilizzato. Inoltre, suo carattere distintivo è l'avvenuta ultimazione del processo produttivo.

Ne deriva che una cucina completa di elettrodomestici, mensole, ripiani ecc. è composta da un insieme di elementi che, complessivamente intesi, non possiedono le caratteristiche di beni finiti come sopra descritto. Una cucina arredata è formata da beni ed elementi che di norma non sono destinati a incorporarsi e divenire parti della costruzione.
Pertanto, la cessione della cucina dal produttore o installatore alla società immobiliare non costituisce un’operazione avente ad oggetto un bene finito. Detta operazione è soggetta ad Iva ordinaria.


(Vedi risoluzione n. 25 del 2021)

Cumulabilità tra superbonus e contributi per eventi sismici

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 28/E del 23 aprile 2021, ha affermato che il superbonus introdotto dall’articolo 119 del decreto Rilancio è compatibile con i contributi erogati in seguito agli eventi sismici.
Naturalmente per superbonus intendiamo la detrazione nella misura del 110% spettante per gli interventi di efficientamento energetico, di messa in sicurezza sismica e di installazione di impianti fotovoltaici nonché di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici. Tale detrazione si affianca all’ecobonus e al sismabonus disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge n. 63/2013 convertito nella legge n. 90/2013.

In merito alla cumulabilità tra i contributi pubblici erogati per la riparazione o ricostruzione di edifici privati danneggiati a seguito di eventi sismici e il superbonus, la risoluzione rimanda alla risposta a interpello n. 61/2019 dove si afferma che il diritto alla detrazione ‘non viene meno anche nell’ipotesi di interventi realizzati su un immobile per il quale in precedenza sono stati concessi contributi pubblici’.

Tra le agevolazioni fiscali del decreto Rilancio ed i contributi pubblici erogati per il ripristino di immobili danneggiati o distrutti dal sisma esiste un generale principio di compatibilità in quanto i due strumenti hanno obiettivi diversi. Il contributo pubblico, come detto, è finalizzato a ripristinare gli immobili danneggiati o distrutti dal terremoto mentre il superbonus serve a realizzare opere utili al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico dell’edificio.

Non cambia il principio secondo cui le detrazioni spettano per le eventuali spese eccedenti il contributo concesso. In caso di erogazioni di contributi o sovvenzioni, queste somme devono essere sottratte interamente dalle spese sostenute, prima di calcolare la detrazione. Dunque, la deduzione o la detrazione spetta per le spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico. Questo principio è rinvenibile in diverse ordinanze adottate nei territori interessati dagli eventi sismici del 2016 e 2017.

Con l’ordinanza n. 111 del 2020 il Commissario straordinario del Governo ha stabilito che per il superbonus il meccanismo non cambia. La detrazione spetta sulle spese effettivamente sostenute e rimaste a carico del contribuente e che eventuali contributi ricevuti dal contribuente stesso devono, dunque, essere sottratti dall’ammontare su cui applicare la detrazione.
Tanto premesso, le agevolazioni si applicano:

  • a fronte dello stesso intervento, solo con riferimento alle eventuali spese agevolabili eccedenti il contributo concesso;
  • nel caso di interventi di riparazione o ricostruzione degli edifici danneggiati da eventi sismici già finanziati con contributi pubblici, con riferimento alle spese agevolabili sostenute per le opere di ulteriore consolidamento dei medesimi edifici.

Ciò comporta che è possibile fruire del superbonus anche nel caso di interventi su immobili oggetto nel passato di contributi pubblici per la ricostruzione successiva ad eventi sismici. Va inoltre ribadito che anche il Superbonus si applica alle spese sostenute per le opere di completamento dell’intervento complessivamente considerato, che, in assenza della predetta correlazione, non sarebbero, invece, agevolabili.
Si ritiene irrilevante l’eventuale circostanza che il contributo sia erogato con riferimento alle spese sostenute per l’intervento ‘principale’, mentre restano a carico del contribuente solo le spese per le opere di completamento. Pertanto, se sono erogati contributi per un intervento di consolidamento statico dell’edificio, mentre restano a carico le spese per opere di completamento, è possibile fruire della detrazione anche se le spese si riferiscono a opere di finitura (ad esempio tinteggiatura) che, se non correlate all’intervento principale agevolabile, non godrebbero di alcun beneficio fiscale.


(Vedi risoluzione n. 28 del 2021)

Istituzione dei codici tributo per il versamento degli importi per l’adesione al regime speciale agevolato di cui all’art. 16, comma 3-bis, del Dlgs n. 147/2015
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 27/E del 15 aprile 2021, ha istituito i codici tributo per consentire il versamento degli importi per l’adesione al regime speciale agevolato per i lavoratori impatriati che prevede una tassazione del 10% ovvero del 5% dei redditi di lavoro dipendente e di lavoro autonomo prodotti in Italia, relativi al periodo d’imposta precedente a quello di esercizio dell’opzione. Per esercitare tale opzione gli interessati sono tenuti a versare gli importi dovuti mediante il modello di versamento ‘F24 Versamenti con elementi identificativi’ (F24 ELIDE) senza possibilità di avvalersi della compensazione prevista dall’art. 17 del Dlgs n. 241/1997. I nuovi codici tributo sono i seguenti:

  • “1860” denominato ‘Importo dovuto (10%) per l’adesione al regime agevolato di cui all’articolo 5, comma 2-bis, lett. a) del D.L. n. 34/2019’;
  • “1861” denominato ‘Importo dovuto (5%) per l’adesione al regime agevolato di cui all’articolo 5, comma 2-bis, lett. b) del D.L. n. 34/2019’;
L’importo va corrisposto entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del primo periodo di fruizione dell’agevolazione. I soggetti per i quali tale periodo si è concluso il 31 dicembre 2020, effettuano il versamento entro 180 giorni dalla pubblicazione del provvedimento del 3 marzo 2021 che ha definito le modalità di esercizio dell’opzione.
(Vedi risoluzione n. 27 del 2021)

Chiarimenti in merito alle modalità di correzione dell’importo dell’aiuto spettante indicato nel prospetto Aiuti di Stato e della conseguente iscrizione dell’aiuto individuale nel registro nazionale aiuti di Stato
Con la risoluzione n. 26/E del 15 aprile 2021 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alle modalità di correzione dell’importo dell’aiuto spettante indicato nel prospetto Aiuti di Stato e della conseguente iscrizione dell’aiuto individuale nel registro nazionale aiuti di Stato. Le imprese che per errore hanno compilato il quadro Aiuti di Stato nella dichiarazione inserendo l’ammontare della deduzione o della variazione in diminuzione in luogo dell’importo dell’aiuto spettante, possono presentare una dichiarazione integrativa per sanare la situazione. La presentazione della dichiarazione integrativa darà modo all’Agenzia delle Entrate di effettuare la conseguente correzione in diminuzione del maggior importo precedentemente iscritto nel Registro nazionale aiuti di Stato dell’aiuto individuale. Per l’errore commesso il contribuente dovrà corrispondere una sanzione amministrativa in misura fissa in relazione alla quale potrà però beneficiare della riduzione di cui all’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997 n. 472.
(Vedi risoluzione n. 26 del 2021)

Istituzione del codice tributo per l’utilizzo in compensazione del contributo a fondo perduto previsto dal decreto Sostegni e per la restituzione spontanea del contributo non spettante

Il decreto legge Stabilità riconosce contributi a fondo perduto a favore di titolari di partita Iva, residenti in Italia, che svolgono attività d’impresa, arte o professione o producono reddito agrario. Gli stessi possono, in alternativa, optare per un contributo sotto forma di credito d’imposta, da utilizzare in compensazione nel mod. F24.

Con la risoluzione n. 24/E del 12 aprile 2021 l’Agenzia delle Entrate ha istituito il codice tributo ‘6941’ per consentire l'utilizzo in compensazione degli aiuti ricevuti. Il nuovo codice tributo è denominato ‘Contributo a fondo perduto Decreto Sostegni - credito d’imposta da utilizzare in compensazione - art. 1 DL n. 41/2021’.

Al fine di consentire la restituzione spontanea del contributo a fondo perduto non spettante e per procedere al versamento dei relativi interessi e delle sanzioni tramite il mod. ‘F24 Versamenti con elementi identificativi (c.d F24 ELIDE) l’Agenzia ha istituito i seguenti codici tributo:

  • ‘8128’ denominato ‘Contributo a fondo perduto Decreto Sostegni - Restituzione spontanea - CAPITALE - art. 1 DL n. 41/2021’;
  • ‘8129’ denominato ‘Contributo a fondo perduto Decreto Sostegni - Restituzione spontanea - INTERESSI - art. 1 DL n. 41/2021’;
  • ‘8130’ denominato ‘Contributo a fondo perduto Decreto Sostegni - Restituzione spontanea - SANZIONE - art. 1 DL n. 41/2021’.


(Vedi risoluzione n. 24 del 2021)

Regime Iva applicabile ai ‘contributi in conto gestione’ erogati ex art. 200 comma 1, primo periodo e 2 del Decreto Rilancio

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 22/E del 31 marzo 2021, ha fornito chiarimenti in merito al trattamento da riservare ai fini Iva ai contributi Covid-19 erogati dalle Regioni e dalle Province autonome in base all’art. 200, comma 1, primo periodo, del decreto Rilancio a titolo di ristoro dei mancati ricavi realizzati dai soggetti operanti nel settore del trasporto pubblico locale e regionale di passeggeri sottoposti a obbligo di servizio pubblico.

Le risorse stanziate dal Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti ammontano a 500 milioni per l’anno 2020. Le imprese di trasporto pubblico locale sono ristorate dei mancati proventi attraverso anticipazioni veicolate per il tramite degli enti locali. La ripartizione delle risorse è determinata tenendo conto dei ricavi da traffico, risultanti, per ciascuna Regione e Provincia autonoma, dalla banca dati dell’Osservatorio sulle politiche del trasporto pubblico locale.

In merito al corretto trattamento Iva occorre distinguere tra contributi e corrispettivi. Infatti, le erogazioni qualificabili come contributi sono escluse dal campo di applicazione dell’imposta, mentre quelle configurabili come corrispettivi per prestazioni di servizi o cessioni di beni si considerano rilevanti ai fini Iva.

La qualificazione di una erogazione deve avvenire avendo riguardo alla legge che l’ha istituita. Se, invece, non è possibile riscontrare nella legge gli elementi che qualifichino l’erogazione specifica nel senso di contributo o corrispettivo, si dovrà fare ricorso ai criteri suppletivi individuati dalla circolare n. 34/E/2013, secondo l’ordine gerarchico ivi indicato.

Tra i criteri generali per la definizione giuridica e tributaria delle erogazioni la citata circolare menziona che le erogazioni in parola siano effettuate “in esecuzione di norme che prevedono l’erogazione di benefici al verificarsi di presupposti predefiniti” e che la norma istitutiva individui “in modo diretto o indiretto i beneficiari delle somme” o definisca “ l’erogazione come aiuto o come agevolazione”.

Nel caso di specie i contributi in oggetto nascono con la finalità di compensare i gravi effetti economici che ha subìto il settore del trasporto pubblico locale, per effetto della pandemia.

È lo stesso decreto legge Rilancio a connotare le somme di cui al fondo di compensazione alla stregua di erogazioni e a individuare la specifica destinazione delle erogazioni come pure a definire, con un decreto, le modalità di riconoscimento del contributo.

Dal punto di vista tecnico la misura rappresenta un “contributo in conto gestione” la cui quantificazione è definita dalla stessa norma. Il beneficiario non è tenuto a presentare formale richiesta. Gli enti territoriali assegnano ed erogano il contributo sulla base delle risorse stanziate dallo Stato senza alcuna discrezionalità né nell’an né nel quantum.

Al Ministero delle Infrastrutture spetta il compito di condurre l’istruttoria verificando le perdite subite dagli operatori del settore per poi decidere l’entità del contributo da assegnare.

Nella fattispecie rappresentata la natura dell’erogazione assume connotato di “contributo”, in quanto al riconoscimento della stessa non corrisponde alcun obbligo in capo al soggetto ricevente.

Dunque, le risorse finanziarie stanziate devono considerarsi fuori dal campo di applicazione dell’Iva.


(Vedi risoluzione n. 22 del 2021)

Registrazione delle scritture private sottoscritte con firma elettronica avanzata (FEA)

Un’agenzia immobiliare che opera esclusivamente online e registra contratti preliminari di compravendita in forma di scrittura privata con firma elettronica avanzata (FEA) si interroga sulla correttezza del proprio operato e ne chiede conto all’Agenzia delle Entrate. L’Amministrazione finanziaria, con la risoluzione n. 23/E dell’8 aprile 2021, interviene in merito evidenziando due questioni interpretative: la validità ed efficacia degli atti sottoscritti tramite FEA e la possibilità di procedere alla loro registrazione.

In merito alla prima questione l’Agenzia evidenzia che i contratti preliminari di compravendita immobiliare redatti come documenti informatici devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale. L’assenza di una delle due tipologie di firme citate comporta la nullità del contratto. In tema di imposte, l’Agenzia ribadisce il principio per cui la presenza di un vizio dell’atto non incide sull’obbligazione tributaria ossia sull’obbligo di chiedere la registrazione e assolvere la relativa imposta.

Ciò premesso, l’Amministrazione si esprime in merito agli aspetti tributari, precisando di non entrare nel merito dell’effettiva validità ed efficacia degli atti sottoscritti tramite FEA, in quanto problematica di ordine civilistico. Di conseguenza, nel presupposto che la firma elettronica certificata soddisfi i requisiti richiesti dalla normativa, l’Agenzia conferma che le scritture sottoscritte dal legale della società istante devono essere sottoposte a registrazione con il versamento della relativa imposta secondo le regole generali.

Gli atti presentati per la registrazione, sulla base di quanto previsto dall’articolo 43 del Codice dell’amministrazione digitale (CAD), devono essere sottoposti in formati idonei a garantirne integrità, affidabilità, leggibilità e reperibilità al fine di consentire agli uffici delle Entrate di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione. L’eventuale declarata invalidità dell’atto per vizio imputabile alle parti impedisce la restituzione delle somme versate in sede di registrazione.

Infine la risoluzione rammenta che le scritture private di cui l’istante effettua la registrazione sono altresì soggette ad imposta di bollo, mediante contrassegno, procedendo al versamento ad un intermediario convenzionato, ovvero con la modalità virtuale.

Il contribuente che intende assolvere il bollo mediante contrassegno potrà comprovare l’assolvimento dell’imposta indicando nel documento inviato il codice numerico composto da 14 cifre. All’utente spetterà il compito di conservare per tre anni il contrassegno utilizzato in vista di eventuali accertamenti dell’Amministrazione finanziaria. La possibilità di versare l’imposta tramite mod. F24 è limitata ai casi di irreperibilità del contrassegno telematico.


(Vedi risoluzione n. 23 del 2021)






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