Legge di Bilancio 2024 - Novità sulla disciplina delle plusvalenze risultanti dalla cessione di immobili interessati da interventi Superbonus e della variazione dello stato dei beni
La manovra 2024 ha modificato la disciplina delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso dei beni immobili e ha introdotto misure in materia di variazione dello stato dei beni. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, ha fornito le istruzioni operative agli Uffici al fine di garantire l’uniformità di azione, sulle novità fiscali introdotte dalla legge di Bilancio citata. La manovra 2024 introduce una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, che riguarda le cessioni di immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati ai sensi dell’art. 119 del decreto Rilancio. Con riferimento all’art. 67 del Tuir (rubricato ‘Redditi diversi’) la legge di Bilancio 2024 ha inserito una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile. Si tratta della plusvalenza derivante dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati per i quali, al momento della cessione, non sono trascorsi ancora 10 anni dai lavori. La nuova disciplina trova applicazione alle cessioni poste in essere a partire dal 1°gennaio 2024. Rientrano nell’ambito di applicazione della nuova disposizione tutte le tipologie di immobili oggetto di interventi agevolati ammessi al Superbonus. Non ha rilevanza che i lavori siano stati effettuati dal cedente o dagli altri aventi diritto. Sempre in relazione agli interventi agevolati, non rileva, parimenti, la tipologia di interventi effettuati sull’immobile oggetto di cessione. È sufficiente che si tratti di interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso. La circolare ricorda che la plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lettera b-bis del Tuir si consegue solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile. Come già detto la plusvalenza interessa gli immobili oggetto di interventi ammessi al Superbonus, a prescindere da chi ha eseguito i lavori, dalla percentuale di detrazione e dalla tipologia di intervento posto in essere. Sono escluse dall’ambito applicativo della disposizione le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquisiti per successione e di quelli adibiti a prima casa del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo. In merito al quesito temporale il documento di prassi amministrativa evidenzia, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus. La data di conclusione dei lavori è comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti. L’ultima manovra ha modificato anche l’articolo 68 del Tuir rubricato ‘Plusvalenze’. Le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Il nuovo articolo 68 del Tuir prevede, per quanto riguarda la nuova ipotesi di plusvalenza, dei criteri particolari per la determinazione del costo inerente al bene, che variano a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati ammessi al Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi non più di 5 anni oppure più di 5 anni. Nel primo caso, la norma stabilisce che non si tiene conto delle spese relative agli interventi ammessi al Superbonus come incremento del costo di acquisto o di costruzione se si verificano congiuntamente le seguenti due ipotesi:
In merito alla prima ipotesi la circolare evidenzia che l’irrilevanza delle spese in questione, ai fini del calcolo della plusvalenza, si verifica nel caso di Superbonus spettante nella misura del 110%, ma non anche nel caso di fruizione dell’agevolazione nelle diverse e inferiori misure.
Laddove, per il medesimo immobile, si sia fruito dell’incentivo in parte nella misura del 110% e in parte in una misura inferiore, l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110%; le altre spese, invece, potranno essere considerate tra i costi inerenti all’immobile ceduto.
Ai fini dell’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati, nel calcolo della plusvalenza deve ricorrere, congiuntamente, la fruizione dell’incentivo nella misura del 110% e l’opzione per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta. La fruizione dell’incentivo attraverso la detrazione in quote annuali in dichiarazione non determina, nel calcolo della plusvalenza, l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati.
Di conseguenza, nei casi in cui in merito alle spese sostenute per il Superbonus il contribuente si avvale in parte della detrazione e in parte delle opzioni di cui all’art. 121, comma 1, lett. a) e b) del decreto Rilancio, non concorrono nel calcolo della plusvalenza solo le spese per le quali è prevista l’aliquota di detrazione del 110% ed è stata esercitata una delle predette azioni.
Nel caso in cui, invece, tra la data di conclusione degli interventi agevolati e la cessione dell’immobile siano trascorsi più di 5 anni, laddove si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta, nella determinazione dei costi inerenti all’immobile si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.
Applicabilità dell’imposta sostitutivaAlla plusvalenza calcolata secondo i criteri sopra esposti il contribuente può applicare l’imposta sostitutiva del 26%, secondo le modalità definite dal comma 496 della legge n. 23 dicembre 2005 n. 266.
Misure in materia di variazione dello stato dei beniLa manovra 2024 ha introdotto novità in materia di variazione dello stato dei beni, con riguardo agli immobili oggetto degli interventi legati al Superbonus, al fine di adeguare la rendita catastale delle unità immobiliari ai miglioramenti conseguiti per effetto dei lavori.
L’Agenzia delle Entrate, sulla base di apposite liste selettive verifica se è stata presentata la dichiarazione, in relazione agli immobili oggetto degli interventi, anche ai fini degli effetti sulla rendita dello stabile.
L’Amministrazione finanziaria può inviare al contribuente un’apposita comunicazione al fine di sollecitare il contribuente all’adempimento qualora non risulti effettuata la presentazione della dichiarazione citata.
(Vedi circolare n. 13 del 2024)
